本文摘要：（原标题：出租住房改革再行出有最重要措施 集体土地辟出租房将如何影响市场？

（原标题：出租住房改革再行出有最重要措施 集体土地辟出租房将如何影响市场？）继九部门启动12个城市出租改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再行确认北上广等13个城市积极开展利用集体建设用地建设出租住房试点。业内人士分析指出，多部门环绕出租住房改革密集实施政策，释放出来最重要信号，回应出有中央增大房地产改革的决意。

为什么中选这13个城市试点？为什么自由选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点？分析人士指出，本次自由选择的13个试点城市基本涵盖本轮房价下跌较慢城市，对市场需求外侧的做到十分精准。此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准后的发展住房出租市场试点城市中，按照地方强迫原则，部署积极开展利用集体建设用地建设出租住房试点。国土资源部土地利用司负责人对记者说道，作为人口净流入的代表性城市，这些城市出租住房市场需求较小，村镇集体经济的组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力比较较强。据住建部统计资料，目前我国大约有1.6亿人在城镇租房居住于，占城镇常住人口的21％，其中以新的低收入大学生和外来务工人员居多。

在高房价时代，与新市民充沛的住房出租市场需求比起，我国大中城市出租市场不存在房源总量严重不足、租价低、供应结构不合理、同住环境一般等问题。链家研究院院长杨现领指出，对于住房库存更为紧缺、人口净流入速度较慢、房价较高、服务业占到比多达50％的城市，必须通过发展出租市场以确保住房供给。为什么发售集体土地辟出租住房？在房价、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长年紧绷，造成这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是最重要因素之一。

在土地市场引进招拍挂制度后，我国土地制度城乡二元结构大大激化。一方面，热点一二线城市宅地供应出现异常短缺，土拍电影竞争愈发白热化，地价攀升，地王频现；另一方面，农村土地无法必要转化成为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量早已触顶，唯有集体建设用地入市，才能在减轻城市供地压力的同时，盘活农村仅次于一笔资产。

在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭显然，建构城乡统一的建设用地市场将扩展我国集体土地用途，增进集体土地优化配备和节约集约利用，减缓我国城镇化进程，不利于建构构建房地产市场稳定身体健康发展的长效机制。将符合什么群体的租房市场需求？集体土地上建设出租住房，主要是为符合新市民过渡性的居住于市场需求。

国家层面上，这个试点政策主要是面向供给外侧的，要解决问题三个一亿人的市场需求。南京市住房确保和房产管理局局长郭宏定对记者说道，从2014年到2020年，江苏省将有800万农业移往人口入城落户，仅有在南京江北新区就有50万农村人口市民化，这将给住房确保带给极大市场需求。近年来，广州平均值每年接管20多万名非广州生源大学生入户，再加广州籍生源相似30万新的毕业拔穗大学生，呈圆形大幅递减趋势。

广东省房地产行业协会会长王韶回应。事实上，为减少保障性出租住房的供应，2012年1月，国土资源部国家发改委北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京相继启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。

作为集体建设用地展开出租住房建设首批试点城市，几年来北京、上海项目效果较好，减少了住宅用地来源和出租住房供给，拓宽了集体经济的组织和农民减免渠道。从试点的有益经验看，需要承托不断扩大试点工作。国土资源部土地利用司负责人说道。

对入手低租金影响几何？访谈的业内人士指出，13个城市积极开展利用集体建设用地建设出租住房试点，意味著未来将有一大批低成本土地入市，这对于诱导高房价、低租金或产生一定起到。出租房源不必须创建在成本高昂、基本以招拍挂等方式转让的国有建设用地上，从而减少了出租房屋的建设和运营成本，租金水平不会大大高于现有市场房源。杨现领说道。

据易居智库研究总监贤迈进测算，国有土地购买成本占到房价的三分之一至三分之二，再加如由村镇集体经济的组织参予研发的话，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类出租房源与现有同类房源比起，租金水平或将叛40％至70％，对入手市场价格将产生较小影响。房租上升的前提是提供项目的成本上升，政策从供给末端进行改革，不断扩大出租房来源，对短期租金的下跌不会有所诱导，也不利于减少开发成本，我们不会紧密注目，积极参与。旭辉领寓国际副总裁高杰说道。

杨现领建议，未来政府不应更进一步减少研发、交易出租房产的涉及税费，以确保各项出租受到影响政策的落地，从而在住房出租市场创建低成本的流通体系。

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